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为你解读可以退房的情形
来源:网络 作者:未知 时间:2015-01-20 点击次数:673

  针对日益增多的房产纠纷,杭州市房地产业协会法律专业委员会、浙江腾飞金鹰律师事务所近日联合发布了《2011-2012年杭州房地产年度法律报告——关于退房的专题研究》,其中对法律中规定的符合退房条件的情形进行了梳理,并提出了一些建议,希望购房者在买房的时候,开发商在卖房的时候,都能做一些更为理性的约定。

  今年退房案件的新特点

  “事实上,2008年宏观调控最严厉的时候,也出现过退房的现象,只是后来房地产形势反转,所以退房的苗头被涨价现象迅速掩盖。但今年的形势却已与2008年有很大不同,退房现象已从暗流涌动发展到潮头涌起,且有进一步发展的趋势。”吴律师表示,今年的退房纠纷与以往相比,还多了这样一些新的特点:第一,退房背后的原因往往是开发商降价销售引发的。第二,购房者提出的退房事由中除了常见的质量问题外,规划设计变更、配套移位或缺失、项目周边重大变化、调控政策影响等也成为新的热点退房事由。第三,提出退房的时间节点提前,以往购房者提出退房时间一般在交房阶段,现在这个节点大大提前,在房屋预订阶段、签约阶段就提出退房的也不在少数。

  如何理性应对房产纠纷

  吴律师表示,每套房屋背后都涉及一宗独立的不动产交易,购房者提出退房的情形与事由也各不相同,所以针对个案来说需要具体问题具体分析,总的原则是“依法、诚信、理性”。

  作为开发商,必须要有勇气、有诚意、有措施来面对现实,积极、稳妥、诚信地来处理购房者提出的各种退房要求。最忌讳的就是“做鸵鸟”,把头埋在沙子里,对购房者提出的合法退房要求不予正面回应及处理。对于那些在法律上确实成立的退房要求,开发商就需要和购房者积极地沟通、协商,对于法律上不成立的退房要求,也需要做好解释与引导工作。

  而对于购房者来说,无论其提出退房背后的真实原因或者动机是什么,必须是有法可依、理性维权,所提出的退房事由、所采取的手段与方式都不能超越法律的底线。当然,购房者因为专业知识方面的不足,很多时候无法正确地识别某一特定事项是否构成法律上的退房事由,这就需要及时寻求法律专业人士的支持。

  对于政府部门,吴律师觉得除了依法行政外,还需要对退房现象尤其是集体退房现象予以足够的关注与重视,做好预案,积极研究并出台相关政策引导措施,防范群体或极端事件的发生。

  《2011-2012年杭州房地产年度法律报告

  ——关于退房的专题研究》(摘录)

  法律规定的退房情形

  从目前的法律规定与法院审判实践来看,可以退房的条件主要包括法定退房条件与约定退房条件两种。法定退房,顾名思义,就是法律明确规定的,一旦发生当事人即有权退房。约定退房是当事人在不违反法律强制性规定的情况下,双方协商一致,一旦发生,即可退房的情形,它是双方真实意思表示的体现。两者的共同点就在于一旦发生了规定事项都可以被作为认定退房的依据。而且约定退房可以对法定退房作补充。现阶段,具体来说,买受人所享有的法定退房的理由主要包括以下几种:

  1、 购房合同被依法确认无效后买受人退房的情形

  买受人与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后,买受人有权退房,开发商应将购房款退还给买受人。《合同法》第五十二条规定多种合同无效的情形,符合其中之一的,均可认定为无效。合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还,具体到购房合同上就是购房者退还房屋,而开发企业退还房款。

  2、购房合同被依法撤销后买受人退房的情形

  按照《合同法》第五十四条的规定,对于买受人因重大误解而订立的合同,或者在订立合同时显失公平的,或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使买受人在违背真实意思的情况下订立的合同,买受人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。

  3、开发商迟延交付房屋超过一定期限,买受人有权退房

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“《解释》”)第十五条规定,出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人一方有权请求解除合同的。从该条规定来看,开发商延期交房,在这种情况下,合同的相对方享有合同解除的权利。

  4、因限购等调控政策致使不能实现购房合同目的的退房情形

  因限购、限贷政策引起的退房问题如何处理,浙江省高院《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》对此作了明确的规定和区分。

  该意见第二条规定,纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响,合同确实无法继续履行的,不属于“不可抗力”,一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的,可予以支持,但当事人另有约定的除外。

  该意见第三条规定,调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款,现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由,请求解除合同的,一般不予支持。

  该意见第四条规定,调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款,现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行,而请求解除合同的,可予以支持;出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的,可酌情予以支持。

  该意见第六条规定,调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的,当事人均可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持;但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的,可酌情予以支持。

  5、套型与图纸设计不一致且误差范围大的,买受人有权退房

  《商品房销售管理办法》第十九条规定,套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

  6、面积误差比绝对值超出3%,买受人有权退房

  在购房时出现房屋实际面积和当初签订购房合同时约定的面积存在一定的误差,这是比较普遍的。如果在购房合同中没有约定处理的方法,那么只能依据最高院司法解释规定,面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同的、返还已付购房款及利息的,应予支持。

  7、房地产商擅自变更规划、设计的,买受人有权退房

  商品房预售后变更规划设计,导致变更后的商品房的套型、朝向、空间尺寸等不符合购房者当初决定购房时的意愿,这实质上是对购房者权益的一种侵害。房地产开发企业应当在变更确立之日起十日内书面通知买受人。房地产开发商未在规定的时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

  8、房屋主体结构质量存在问题,买受人有权退房

  最高院《解释》第十二条规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

  对于房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等,不属于房屋的主体结构性问题,而属于非结构性的质量瑕疵,开发商应当对此予以修复,购房者不能因此拒绝收房并要求开发商承担逾期交房的违约责任,更不能因此而要求解除合同。

  9、出卖人致迟延办理产证超过一定期限的,买受人有权退房

  最高院《解释》十九条规定,商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

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